阅读提示

二手房买家违约案件，被一审二审法院判令支付巨额违约金，买家是否需要提起申请再审？当事人聘请律师如何能获得申请再审成功？目前由中永律师事务所邵青律师代理的一起申请再审案件成功指令再审。本文主要梳理了该案件的基本案情、焦点问题以及申请再审的主要方法和思路。

一、基本案情

二手房买家违约，一审法院判令买家向卖家支付200万元违约金，二审法院维持原判，买家一审、二审均败诉。买家在被申请执行阶段委托北京市中永律师事务所邵青律师代理本案的再审申请。本案目前由北京市高级人民法院裁定：指令北京市第一中级人民法院再审本案；再审期间，中止原判决的执行。

 申请人（一审被告、二审上诉人）：A先生（买家）

被申请人（一审原告、二审被上诉人）：B女士（卖家）

经过北京XXX公司（以下简称“中介公司”）居间撮合，A先生和与B女士于2017年7月9日签定了《北京市存量房买卖合同》等相关协议，约定A先生购买B女士位于海淀区某房屋，房屋总价款1490万元，定金200万元（分三期支付）。合同约定A先生应于合同签订当日向B女士支付5万元定金，于2017年7月10日前再支付45万元定金，于2017年7月20日之前支付最后的150万元定金及50万元的首付款。A先生在支付了5万元定金后，由于中介承诺买家可以获得的贷款难以实现等原因，决定不再购买该房。并立即于2017年7月11日、12日向买家B女士发送微信，明确告知其不再购买该房屋，并表示不再要回已支付的5万元定金，卖家不予回复。期间中介公司告知A先生还有其他买家在等着购买该房，如果不赶紧买的话，就会有其他人买。2017年8月3日、4日，中介公司和B女士分别向A先生发出催告函，要求其履约。A先生于8月8日回函表示要求解约。

B女士于2017年11月向一审法院提起诉讼，要求解除合同并诉请A先生按照合同中“按照房屋成交价的30%向买受人支付违约金”之约定向B女士支付447万元（1490万元X30%=447万元）的违约金，并且将中介公司列为了第三人。在案件的审理过程中，被告A先生主张中介公司在居间过程中存在欺诈等违法违规行为，亦书面请求法院将中介公司列为第三人参加本案诉讼。

二、一审裁判要旨和判决结果

一审判决认为：B女士和A先生签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《资金划转补充协议》、《补充协议》系双方自愿签订，合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力。现A先生在无合同及法律依据的情况下，单方要求解约并明确表示不再履行合同，构成根本违约，则B女士行使单方解除权要求解除合同本院支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。就B女士要求A先生支付违约金一节，A先生作为违约方应承担相关违约责任，就违约金的数额，本院综合考察合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量.....

一审判决结果：判决解除合同、A先生于本判决生效之日起三日内向B女士支付违约金200万元......（注：一审法院没有将中介公司列为第三人参加诉讼）

三、二审裁判要旨和判决结果

二审判决认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，B女士与A先生签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《资金划转补充协议》、《补充协议》系双方自愿签订，应为有效。双方当事人均应当依约履行。在合同履行过程中，A先生单方明确表示不再履行合同，构成根本违约，应依约承担违约责任。一审法院对此认定正确，本院予以维持。一审法院依据合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则所作处理并无不当，应予维持。经审查，本案不存在程序违法情形，对于A先生的该项上诉理由，本院不予采信。

二审判决结果：驳回上诉，维持原判。

四、争议焦点

本案的主要焦点问题如下：

1. 对于一审法院判令的由买方向卖方支付200万元违约金的判决结果，是否有事实和法律依据；

2. 是否应当将中介公司追加为本案第三人。 

实际上，只要以上任何一个焦点问题如果能得到再审法院的认定，本案就能获得再审成功。

五、再审申请的主要思路和策略

中永律师在接受申请再审委托后，在对本案进行了认真的研究，梳理出了本案的两个焦点问题。

针对第一个焦点问题：法院判令A先生应向B女士支付违约金200万元，即判决的违约金占到了房屋成交总价的13.42%。但是，一审法院和二审法院均没有对A先生多次提出的违约金过高应予以调低的主张予以回应，未对A先生在合同签订后的两日内即已明确提出了不再购买该房屋的事实予以关注，且未对卖方B女士因A先生的违约导致的实际损失金额进行审查。一审法院仅作出了“本院综合考察合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量”而判令A先生应支付200万元的违约金。中永律师在再审申请书中着重强调了以上事实并引用了相关的法律条文作为依据。

针对第二个焦点问题：中永律师详尽梳理的中介公司的一些违法违规行为，包括中介公司未依法严格审查A先生的购房资格、中介公司工作人员虚假承诺可以为A先生办理高额的商业贷款额度并实际帮助交易双方在房屋买卖合同中填写了可以办理商业贷款的金额、中介公司违规承诺可提供垫资等。据此，在中永律师的建议下由A先生向北京市海淀区房屋管理局进行了书面投诉，并得到了该局的《信访事项处理意见书》，该意见书认定：“经查，投诉人A先生非北京户籍且未连续缴纳5年社保，不具备购房资格，北京XXX公司未按照《北京市关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》规定履行购房人购房资格审核义务，投诉人举报问题属实。我局已对北京XXX公司提出批评并暂停该公司网签资格”。在再审申请中，A先生将此意见书作为新证据提交给了申请再审的法院。

六、申请再审的裁判结果

最终，北京市高级人民法院采纳了中永律师在再审申请书中关于案件两个焦点问题所提出的意见。

再审《民事裁定书》中本院经审查认定为：本案关于A先生违约金标准认定及是否应当追加北京XXX公司为第三人问题应重新予以查明认定。A先生的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项规定的情形，裁定如下：一、指令北京市第一中级人民法院再审本案；二、再审期间，中止原判决执行。

七、相关法律规定

1. 《民事诉讼法》第五十六条第1、2款  对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。

2. 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第八十一条  根据民事诉讼法第五十六条的规定，有独立请求权的第三人有权向人民法院提出诉讼请求和事实、理由，成为第三人；无独立请求权的第三人，可以申请或者由人民法院通知参加诉讼。第一审程序中未参加诉讼的第三人，申请参加第二审程序的，人民法院可以准许。

3. 《合同法》第一百一十四条  当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

4. 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条  当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

5. 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释（法释[2012]8号）》第二十六条  买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理；第二十八条  买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”。

6. 《民事诉讼法》第二百条第二项  当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：......（二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；

八、律师手记

1. 关于办理本案的体会

每一个购房违约的纠纷案件，不论是卖方违约还是买方违约，其违约情形不可能千篇一律，判令违约方应当承担的违约责任大小，应当结合具体案情中合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素来确定。法院在可以查明因违约所造成损失金额的情况下，应当予以审理查明。其中，衡量违约人的违约责任的程度方面，还应综合考虑违约人所提出解约的时间点（违约相对方的及时止损义务履行情况）、违约是否与其他因素存在关联性（例如本案中的中介公司为尽快促成交易而出现的一些违规居间行为）等因素。这样才能在个案审判中对违约方的责任进行准确认定，这样判令的违约金数额才具有合理性基础，从而平衡各方利益，实现公平裁判。

2. 关于申请再审的必要性

律师在办理本案的过程中，查阅了大量类似案例，特别是北京的案例。发现类似本案的情况不在少数，很多案件的一审和二审在判决书中对守约方的损失金额没有进行认真的审理查明，所判令的违约方承担的违约金也往往过高。另外，二手房买卖很大一部分都是由中介公司居间撮合，很多中介公司在中介活动中存在着违规，甚至是违法行为，这也是导致交易方违约的重要原因之一。在这种情况下，法院应当追加第三人参与诉讼，这既有利于对案情的全面把握，又可以避免交易双方与中介公司三方之间的交叉诉讼，节约司法资源。这类案件，均有申请再审的必要性。

因此，当事人在遇到案件一审二审均败诉的情况下，建议请律师认真梳理案情，深刻了解案件全貌，在提炼出申请再审案件可能的突破点的情况下，应积极采取申请再审这一救济手段。如果在可以继续取证的情况下，也应当积极取证，尽最大可能说服再审法院以争取再审成功。