欢迎来到中永律师事务所!

欢迎您的咨询:+86-10-57058508

业务研究

Business research

如何计算不动产婚内共同还贷及增值的部分

时间:2022年06月21日

2011年8月13日起至2021年1月1日止施行的《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)》(法释[2011]18号)第十条规定:“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归登记一方,尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应以婚姻法第三十九条第一款规定的原则(照顾子女和女方权益的原则)判决,由不动产登记一方对另一方进行补偿。”

2021年1月1日起施行的《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释(一)》法释〔2020〕22号)第七十八条的规定与上述第十条的规定内容一致。

根据上述司法解释规定,即婚前个人购买并支付首付的房产,婚后用夫妻共同财产还贷,如离婚时夫妻双方不能协商处理该房产,该房产应归不动产登记方,尚未偿还的贷款为离婚后不动产登记方的个人债务,但不动产登记方应对另一方就“婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”进行补偿。在离婚诉讼等相关案件中,如法院需对上述补偿的金额进行认定,首先需要计算 “婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”的金额。司法实践中,各地法院对此金额的计算方式并不相同,导致结果也有较大差异。

现举例说明,如一方(不动产登记方)在婚前购买房产,购房时与结婚时的房产价格一致,均为100万;不动产登记方婚前支付了该房产的首付房款40万、契税2万元,并贷款房款本金60万;婚后至离婚诉讼时,该房产的还贷情况为用婚后共同财产支付了房贷本金20万及房贷利息20万,未还的房贷本金为40万;离婚时,假设该房产价值分别为200万元、300万、400万。现法院需认定不动产登记方给另一方支付上述补偿的金额,有以下三种计算方式计算:

第一种计算方式:婚后夫妻共同财产支付的房贷款项的本金÷房屋购买时价格×房屋目前的价值÷2,即:

20万÷100万×200万÷2=20万;

20万÷100万×300万÷2=30万;

20万÷100万×400万÷2=40万。

第二种计算方式:婚后共同财产支付的房贷款项总额(本金加利息)×房屋增值部分÷(已支付的首期房款+婚后共同支付的款项总额)÷2,即:

40万×100万÷80万÷2=25万;

40万×200万÷80万÷2=50万;

40万×300万÷80万÷2=75万。

2016年7月,最高人民法院民事审判第一庭编辑出版的《民事审判指导与参考》总第65期刊登一篇题为《最高院民一庭:不动产婚内共同还贷及增值的计算》的文章。根据该篇文章,最高院民一庭认为:“在适用婚姻法司法解释(三)第十条时,涉及夫妻共同还贷款项及其相对应增值部分的数额等于以夫妻共同还贷部分乘以不动产升值率。所称不动产升值率,是用不动产现行价格除以不动产成本,不动产成本包括购买时不动产价格+共同还贷的利息部分+其他契税(比如契税、印花税、营业税、评估费等)。”

根据上述意见进行的计算,即为第三种计算方式。第三种计算方式分两步,第一步计算出不动产升值率,计算方式为:不动产升值率=不动产现价格÷不动产成本,不动产成本等于购买时不动产价格+共同已还利息+其他费用(如契税等);第二步计算非不动产登记方所得补偿,即共同还贷部分(其中共同还贷部分包括婚后还贷的本金及利息)×不动产升值率÷2,即为应补偿给另一方的金额。

按照上述计算方式,上述举例中不动产登记方应给另一方的补偿金额即为:

200万÷(100万+20万+2万)×40万÷2= 32.78万;

300万÷(100万+20万+2万)×40万÷2=49.18万;

400万÷(100万+20万+2万)×40万÷2=65.57万。

根据上述举例,可看出根据第一种计算方式未计算另一方应获得的上述补偿未包括婚后共同财产偿还的房贷利息的增值利息,不符合上述司法解释的规定,对另一方有失公允;第二种、第三种计算方式将另一方应获得的上述补偿金额均包括了婚后共同财产支付的还贷本金及利息的增值利息,但两种计算方式计算房产增值率的方法不同。且房产增值率越高,第二种计算方式计算的上述补偿金额越高。

另外,最高院民一庭的上述意见还指出,如果购房时的价格与结婚时房屋的价格不同,上述不动产升值率计算不动产成本中的价格应该为:结婚时的房产价格+共同已还利息+其他费用(如契税等)。第二,此方式计算出的金额即为另一半应获得的“不动产婚内共同还贷及增值的部分”的所有补偿款。第三,如果如果房价下跌,至少要给另一方补偿婚姻存续期间支付的房贷本金及利息的一半金额。