房屋属于物权法上规定的不动产，根据《中华人民共和国民法典》的规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭以登记作为生效要件。不动产物权的登记具有公示效力，在无相反证据证明该登记存在错误的情况下，应以登记的内容为准。因各地对房屋买卖出台的限购政策，“房屋代持”及“借名买房”这种规避国家政策的行为应运而生，在关于房屋代持的司法实践中争议最大的就是代持关系的成立与否及代持房产的权利归属。通过对判例的梳理，判断房屋代持关系是否成立通常会基于以下几个方面综合考量：

1、房屋代持合同的签订情况；代持协议是房屋代持关系成立最为有力的证据，通常情况下，只要该代持协议不存在《中华人民共和国民法典》规定的合同无效情形，且被代持人能够出示由其出资的相关证据，法院对双方之间存在代持房屋关系一般不持异议。然而房屋代持纠纷中常见的情况是，由于双方存在着一定的朋友或者亲属关系，出于对彼此的信任，双方并未签订书面的代持协议，仅有口头约定。房屋代持关系的成立不以书面合同为必要条件，能证明双方存在口头代持约定也可以，但后者证明难度高，因口头形式没有载体，发生争议后，难以取证。证人证言、录音录像等虽然能够对口头代持协议是否存在作出证明，但在已有裁判中（北京地区，2019年-2022年判例）考虑到证人与案件的利害关系以及录音证据的合法性，如其证明力达不到高度盖然性则不予认可。

2、房产的占有、使用、收益情况；在没有书面代持协议的情况下，代持关系存在与否主要审查以下几点：纠纷双方的关系情况；房屋自交付至今占有、使用、收益情况;购房款的首期款、月供支付情况；与案涉房屋有关的购房合同、购房发票、收据等凭证的原件持有情况。实际产权人举证充分，即便是没有书面的代持协议，法院也能认定双方之间存在代持买房的关系。

代持房产始终由实际产权人占有使用，水电煤气物业管理费必须一直由实际产权人连续不间断的缴纳，由实际产权人每月通过手机支付，证明对代持房产一直占有使用。如果房屋出租，租赁合同的主体一定是实际产权人，以实际产权人的名义与租客签订租赁合同。实际产权人想通过自己和代持人签订虚假租赁合同的方式锁定房产的权益的想法，不切合实际，因为依法房产抵押后签订的租赁合同无法对抗法院的查封拍卖。（来源：最高人民法院司法案例研究院）

在司法实例中亦载明：认定房屋代持关系是否存在，应当从借名人与出名人之间是否存在借名购房的合意、所购房屋的出资情况、房屋的实际占有使用情况、与房屋有关的票据及产权证原件持有情况等方面，综合进行判断。 （判例来源：[2019]京03民初196号）

3、是否具备房屋代持的合理原因；在房屋代持关系中，被代持人并非不知其中风险，但甘愿冒一系列风险通过这种方式购买房屋，大多是有原因的。

这一原因并非在所有的借名买房合同纠纷中都有重要意义，但其在双方未签订书面的代持协议时，对法官判断双方之间是否存在借名买房合同关系尤为重要，可以说其构成法官自由心证的一部分，主张代持关系成立的一方需要证明房屋代持理由的合理性。

4、出资证明、购房手续的保管情况；代持关系中被代持人出资购买房屋，代持人则提供借名，从常理来看，房屋购买时购房款的交纳以及相应的一系列购房手续都应由被代持人办理，购房手续办理完毕后的相关单据和证件应交由被代持人保管。

首先，就出资而言，证明出资人全部出资具有重要意义。一旦被代持人不能证明房屋由其全部出资且不能拿出书面代持协议的情况下，法院很可能认为是被借名人向借名人借款购房，或认为是借名人赠与被借名人资金购房。其次，就购房手续而言，房屋购买过程中的房屋买卖合同、契税发票、维修基金收据、还贷手续、原始房屋产权证等应当在被代持人手中保管，虽无实际作用，但能体现借名人对整个购房交易的掌控，也能够作为证明借名人系真实购房人的有力证据。

综上，考量上述因素本质是对争议房屋的实际控制权的判断，可见实际控制权在根本上影响着法院对于代持合同关系存在与否的判断。