欢迎来到中永律师事务所!

欢迎您的咨询:+86-10-57058508

业务研究

Business research

新冠肺炎疫情背景下开发商延期交房法律问题分析

时间:2022年12月05日

自新冠肺炎疫情发生以来,全国各地不断涌现出了开发商延期交房的情况,因疫情突如其来,全国各地采取的疫情防控措施在客观上确实不同程度的影响了开发商对楼房的建造及交付。但是在房地产行业状况频发,不断出现逾期交房、逾期办证,甚或开发商资金链断裂导致项目成为烂尾楼的背景下,开发商能否以疫情防控措施导致施工延误为由主张免除逾期交房违约责任?购房者能否主张解除购房合同?本文将结合现有案例进行相应的分析。

一、购房者能否主张解除购房合同

(一)虽因疫情导致工期延误,但购房者合同目的能够实现,法院判决合同不予解除。

根据笔者检索案例,有的法院就因疫情原因导致开发商工期延误,未按照合同约定交房时间交付,但如能够实现购房者合同目的的,法院判决不予解除合同。该类判决法院的核心观点是:首先,虽然购房合同明确约定了房屋交付的时间,开发商未按照合同约定按时交付,但因该段时间我国爆发的新型冠状病毒肺炎疫情属于全国突发公共卫生事件,政府在疫情期间的不同阶段采取了不同程度的防控措施,且疫情现仍持续存在,疫情发生的时间为被告履行合同期间,而疫情的发生确属不能预见、不能避免和不能克服的不可抗力,致使案涉房屋的竣工及验收受到一定影响,因疫情影响造成逾期交房,不属于根本性违约行为。其次,购房者的合同目的能够实现,针对前述购房者合同目的能否实现问题,法院往往结合具体案件所涉房屋工程进度,工程是否完成建设,是否竣工、验收、备案,是否具备交付条件等方面考量。再次,根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》中关于合同案件的审理第4条规定,疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋,或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款,当事人请求解除合同,由对方当事人承担违约责任的,人民法院不予支持。但是,当事人请求变更履行期限的,人民法院应当结合案件的实际情况,根据公平原则进行变更。同时,法院会考量案涉合同双方履行的实际情况、公平及维护交易安全、营造良好的营商环境等因素。

(二)因疫情导致开发商延期交房,但尚未达到交付条件,即合同目的无法实现的,法院判决合同解除。

根据笔者检索案例,同样因疫情影响,开发商延期交房,购房者请求法院解除双方签署的购房合同,法院审理查明,案涉房屋未完成竣工验收备案手续,开发商无法向购房者完成交付,且开发商业已逾期交房的,法院认为达到合同解除条件,判决合同解除。

通过前述法院案例可以看出,法院在针对开发商延期交房,购房者是否有权解除购房合同的问题上,主要考虑的如下因素:

1、开发商延期交房确系因疫情防控措施的影响,即不可抗力原因导致了延期交房。也就是说,在签订购房(预售)合同之前,疫情并未发生,而因疫情的突发导致了开发商的工程施工必然会因疫情而受到影响。基于前述情况可以看出来,如果购房合同是签署在疫情大规模爆发之后,购房者以疫情不可抗力原因主张导致延期交房的,不会获得法院的支持。原因在于此时开发商对于疫情对交房期限的影响应当有合理的预判,而并非将疫情作为开发商的“免死金牌”。

2、购房者合同目的能够实现,保证了合同一方购房者的合法权益。

3、同时,兼顾公平及维护交易安全原则,为营造良好的营商环境考虑。

二、开发商是否应承担违约法律责任问题

(一)开发商延期交房发生在前,即新冠肺炎疫情爆发之前开发商就存在违约行为的,违约责任不予免除

根据笔者检索案例,就开发商逾期交房违约责任是否免除问题,如开发商的违约行为发生在疫情爆发之前,即早于疫情发生时间。有的法院观点是疫情期间违约责任减免政策系为帮助合同当事人继续履行合同所采取的鼓励双方当事人共担风险、共渡难关的措施。开发商早在疫情之前已经违约在先,再行要求享受减免政策,有违诚信和公平,故法院对此不予采信,开发商违约责任不能免除。

(二)在双方合同签订前,新冠肺炎疫情已经发生,不属于被告不能预见的情况,不能适用不可抗力的免责规范。开发商不得再以新冠疫情为由提出不可抗力抗辩,进而主张免除违约责任。

根据笔者检索案例,有的法院根据双方合同签订的时间作为判断违约方即开发商是否承担违约责任的考虑因素。法院观点是根据《中华人民共和国民法典》第五百九十条第一款规定,“当事人一方因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。”,双方签订合同时,新冠疫情已经发生,不属于开发商不能预见的情况,不能适用不可抗力的免责规范。

(三)开发商受疫情影响的免责期限可参考当地政府疫情防控应急响应日程,酌情确定免责期限。

根据笔者检索案例,就开发商受疫情影响的免责期限,有的法院会参照当地政府疫情防控应急响应日程进行裁决,法院观点是新冠肺炎疫情属于不可抗力,当事人一方因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任。关于免除责任的期间,根据当地政府启动重大突发公共卫生事件响应日程、当地房地产项目实现全面复工复产的时间等因素考虑免除开发商责任的期间。

结合上述案例,新冠肺炎疫情属于不可抗力,开发商能否以遭受疫情不可抗力为由主张减轻甚或免除违约责任问题,法院在做出判决时会进行综合考量:

1、开发商能否主张以遭受不可抗力为由减轻或免除违约责任,要综合考虑疫情发生的时间、发展的期限、地域范围限制以及疫情造成的影响程度对开发商实际履行合同产生的影响。根据《民法典》第五百九十条第二款规定,当事人迟延履行后发生不可抗力的,不免除其违约责任。故合同约定的交房时间为疫情防控措施实施前的,即在疫情发生之前开发商就存在延期交房的违法行为的,开发商的违约责任不予免除。

2、就开发商遭受疫情不可抗力影响减免或免除违约责任的期限,则要根据遭受疫情的地域政府部门的公开文件、当地政府启动的突发公共卫生事件响应等级以及开发商能够复工复产的时间进行考虑。除前述要考虑因素外,因疫情导致开发商不能按照合同约定时间交付房屋的,开发商应依法履行通知义务,开发商未履行告知义务的,其主张免责期将存在不被法院认可的可能。