一、意思表示的概念

意思表示是民法上的一项重要概念。意思表示由三个要素组成，即内心意思、表示行为、意思与表示的一致性。意思表示是法律行为的核心，没有意思表示就没有法律行为。一般情况下，内心意思和表示行为是一致的，但特定情况下，内心意思和表示行为并不完全一致，由此构成意思表示的瑕疵，而意思表示的瑕疵直接影响民事法律行为的效力。我国房地产市场在过去的十年中经历了巨大的繁荣，因各地限购政策的出台，借名买房及房屋代持带来的纠纷屡见不鲜。本文中笔者结合已公开实例，深入思考代理的案件，试图探究“虚假的意思表示”的评判标准。

二、关于虚假意思表示的法律规定

《中华人民共和国民法典》第一百四十六条第一款规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”所谓虚伪意思表示，系指行为人与相对人都知道自己所表示的意思并非真意，通谋作出与真意不一致的意思表示。之所以对通过虚假的意思表示实施的民事法律行为的效力予以否定，是因为“意思表示”所指向的法律效果并非双方当事人的内心真意，双方对此相互知晓，如果认定其为有效，有悖于意思自治的原则。本款虽未明确规定行为人与相对人须通谋而为虚假的意思表示，实际上双方对虚假意思表示达成一致的结果反映出二者必须有一个意思联络的过程。这也是虚伪表示区别于真意保留的重要一点，真意保留的相对人并不知晓行为人表示的是虚假意思。《中华人民共和国民法典》第五百零八条规定：“本编对合同的效力没有规定的，适用本法第一编第六章的有关规定。”依据本条规定，在民法典合同编对合同效力事项没有规定时，适用民法典总则编第六章的规定，包括上述第一百四十六条第一款关于双方以虚假意思表示作出的民事法律行为效力的规定。合同属于双方或者多方民事法律行为，合同编没有规定的，自然应当适用总则编第六章的有关规定。因而以虚假的意思表示签订的房屋买卖合同，应当认定无效。

三、剖析实例中法院对于“虚假意思表示”的判断标准

在笔者近期代理的案件中，法官评述大致如下：本案中当事人之间以远低于市场行情的价格签订买卖合同，且就畸低之价格被告并没有实际付款，税费亦由原告方承担。结合原告于案涉房屋过户后立即重新购入房产的事实。本院认为，虽真实的意思表示通常隐藏于表面法律行为之后，同时真实的意思表示通常没有形成书面的证据材料予以固定，但通过间接的证明、客观事实的认定可以探知真实意思表示的内容。故本院认为双方买卖房屋为虚假的意思表示，行为人与相对人以虚假的意思表示所签订的买卖合同无效。

结合其他裁判文书中的评述，笔者认为，对于“虚假意思表示”的认定因素大致为以下几点：

1、合同条款的完整性

在（2022）京0112民初30217号杨笑玫与支云萍确认合同无效纠纷判决书中载明：从《房地产转让合同书》的签订过程及内容来看，该合同系由支云鹏一人填写合同内容并代买卖双方签字，而合同内容仅约定了房屋价格57464元及交房日期，未约定付款方式及期限、违约责任等重要条款。综合上述情况，杨笑玫与支云萍之间的一系列行为不符合真实房屋买卖交易的一般惯例，且不具有合理原因，可以认定双方不具有买卖房屋的真实意思表示，亦不存在真实的房屋买卖合同关系。

2、合同价款、违约等核心条款是否符合生活经验及交易习惯

（2021）京0106民初37969号郭奉华与吕凤英等商品房销售合同纠纷中，法院在确定合同无效时评述如下：首先，郭奉华、孙建波与吕凤英签订了案涉合同，但合同中仅约定房屋情况及合同成交价，但对具体付款方式及期限、房屋交付、违约责任、税费负担等相关内容均未作约定；其次，关于202号房屋价格，吕凤英、孙建波均表示不清楚当时的市场价格；第三，吕凤英未向郭奉华及孙建波支付合同价款，而相关税费由郭奉华支付。综上，案涉合同买卖双方的上述行为与房屋买卖的交易习惯不符。

3、合同履行情况

（2021）京0105民初74864号王静兰等与杨依依等合同纠纷判决书中评述：结合杨依依未支付购房款的事实，以及交易档案中的相关文件，根据《中华人民共和国民法典》第146条，杨菊生与杨依依以虚假的意思表示实施的房屋买卖行为无效，现三原告要求确认前述《北京市存量房屋买卖合同》及对应的网签合同无效，具有事实及法律依据，本院依法予以支持。在笔者代理的案件中，法官同样关注了合同履行的情况。

4、是否存在其他可以辅助证明合同为虚假意思表示的证据

   有些包含虚假意思表示的诉讼，涉及一系列关联诉讼，有的还涉及刑事诉讼，当事人在其他诉讼的自认、供述、法院的生效判决和事实认定，也会被法官采用作为认定双方通谋虚伪意思表示的证据。在笔者所代理的案件中，原告方为提供了与被告方的劳务费转账凭证、劳务合同及后续购买房屋的合同及房产证，上述证据看似与本案并不直接相关，但间接证明了代持的合理性与必要性。

四、其他

   2023年12月5日《关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》生效，其中第二十四条：合同不成立、无效、被撤销或者确定不发生效力，当事人请求返还财产，经审查财产能够返还的，人民法院应当根据案件具体情况，单独或者合并适用返还占有的标的物、更正登记簿册记载等方式；经审查财产不能返还或者没有必要返还的，人民法院应当以认定合同不成立、无效、被撤销或者确定不发生效力之日该财产的市场价值或者以其他合理方式计算的价值为基准判决折价补偿。该解释生效后，对于合同无效后无法返还财产情形下该如何补偿，折价的标准也有了明确的依据，可以预见后续实例在折价补偿的标准上也会趋于统一。