在执行案件中，作为执行标的的不动产上负有租赁权屡见不鲜，在法院处置过程中，时常遇到案外人提出执行异议乃至提起执行异议之诉，以其对不动产的租赁权对抗执行的情况。

一、租赁权无法排除对不动产的处分

依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款[1]规定，司法拍卖不消灭执行标的上原有的租赁权，但对实现在先担保物权或者其他优先受偿权有影响的，法院应当依法涤除租赁权后拍卖。而按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第三十一条[2]、《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第二十条[3]规定，承租人在法院查封前（如申请执行人对执行标的有抵押权，则需在抵押登记设立前）请求排除法院对执行标的不带租执行，阻止向受让人移交不动产，需同时满足以下三个条件：1.签订合法有效的书面租赁合同；2.已按照合同约定支付租金；3.实际占有使用租赁不动产。

可见，案外人对执行标的的租赁权无法排除法院对不动产的处分，但如满足上述法律规定的条件，可能产生阻止在租赁期内向受让人移交不动产法律效果。

二、租赁权阻碍不动产移交的条件

在司法实践中，案外人以租赁权为依据提起的执行异议或执行异议之诉，法院主要从两个层次进行审查：第一层面是审查案外人是否对执行标的享有真实、合法的租赁权；第二层面是审查案外人主张的租赁权是否足以阻止向受让人移交[4]，具体详见下文分析。

（一）法院对租赁权真实性的审查

在执行实践中，不乏有被执行人与案外人恶意串通、虚构租赁关系，由案外人作为承租人提起执行异议或执行异议之诉以阻碍执行的情形。此时案外人对其租赁权的真实性负有举证责任。如果承租人并非实际租赁使用房屋，通常难以形成能够符合法律规定要件的完整证据链。实践中下列情形属于比较典型的虚假租赁情形，可能引起法官对租赁真实性的怀疑：1.租赁合同约定与租金支付情况异常：包括不动产租金价格明显与市场价不符、约定长期租赁合同且一次性支付租金、无法提供租金支付凭证并在合同中约定现金支付租金、租金支付至出租人指定的非合同相对人账户等情形，且承租人和被执行人对此均无法作出合理说明。2.承租人无法举证证明实际占有使用房屋：承租人无法提交该房屋的水电费、燃气费、网络宽带费、物业费等缴费凭证或物业证明等证据，或提交的缴费记录存在不连贯、与日常居住使用逻辑不符等问题。3.承租人系被执行人的近亲属、关联企业或双方之间存在未结清的债权债务关系，租赁关系与案件其他事实存在明显冲突等。

依据《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第二十一条[5]，如案外人与被执行人恶意串通，通过伪造证据、单方捏造案件基本事实提起执行异议之诉妨碍依法执行的，法院应当驳回其诉讼请求，并根据情节轻重予以罚款、拘留；涉嫌刑事犯罪的，还应将犯罪线索移送公安机关。

（二）租赁权与申请执行人债权顺位的审查

在承租人对作为执行标的的不动产享有真实租赁权的前提下，法律通过界定租赁权与申请执行人债权的优先顺位来决定案外人的租赁权是否能够阻止向买受人移交不动产。即按照租赁权与抵押权、人民法院查封的时间顺序，如申请执行人的债权为普通债权，案外人提出执行异议或提起执行异议之诉，能够证明在法院查封之前已与被执行人签订合法有效的书面租赁合同、占有使用该不动产、且已按照合同约定支付租金，请求在租赁期内排除对不动产的不带租强制执行，法院予以支持；如申请执行人对案涉不动产享有抵押权，案外人需证明其在抵押权设立之前满足上述三个条件，可以请求在租赁期内排除对不动产的不带租强制执行。如承租人的租赁权是在法院查封或抵押权设立之后形成的，则法院在司法拍卖时可依法涤除该租赁权进行不带租拍卖。

实践中，案外人如要证明在法院查封前或抵押登记设立前对案涉不动产享有合法有效的租赁权，需要提交时间在先的租赁合同、租金支付凭证以及实际占有使用不动产的证据。结合笔者实际办理及检索的案例，案外人可能通过倒签租赁合同的方式虚构租赁关系，但如未在法院查封前或抵押登记前实际占有使用不动产，通常难以提供在先使用房屋的证据。例如笔者最近参与办理的案件中，案外人虽提交了在抵押前签订的租赁合同、支付租金的凭证，但仅提交了一笔宽带缴费记录证明在申请执行人抵押登记前占有使用房屋，显然对在抵押登记前占有使用房屋的待证事实证明力较弱。

综上，案外人对执行标的的租赁权无法排除法院对不动产的处分，仅可能起到阻碍向买受人移交不动产的效果；承租人对其租赁权的真实性和优先顺位负有举证责任，如无法提供充足的证据证明其在法院查封前或申请执行人设立抵押前对案涉不动产享有真实租赁权，法院对其阻碍移交的请求不予支持。

[1] 《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（2020修正）》第二十八条第二款：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”

[2] 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第三十一条：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”

[3] 《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第二十条：“不带租拍卖、变卖等情况下的强制执行中，案外人以在查封前已与被执行人签订合法有效的书面租赁合同并合法占有使用执行标的，且已按照合同约定支付租金为由，提起执行异议之诉，请求在租赁期内排除一般债权的不带租强制执行，事由成立的，人民法院应予支持；符合上述规定条件的案外人签订租赁合同及合法占有使用执行标的均在抵押权设立之前，请求在租赁期内排除抵押权的不带租强制执行的，人民法院应予支持。 申请执行人可以对带租拍卖、变卖等情况下的强制执行提出书面异议。执行法院作出执行裁定后，案外人不服，自裁定送达之日起十五日内向执行法院提起诉讼的，按前款规定处理。 申请执行人对执行裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内以承租人、被执行人为被告向执行法院提起诉讼，请求不带租强制执行执行标的的，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）承租人符合本条第一款规定的，判决驳回诉讼请求； （二）承租人不符合本条第一款规定的，判决准许不带租强制执行该执行标的。”

[4] 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第二十四条：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”

[5] 《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第二十一条：“案外人与被执行人、申请执行人之间恶意串通，通过伪造证据，或者单方捏造案件基本事实，以执行异议之诉妨碍依法执行的，人民法院应当驳回其诉讼请求，并根据情节轻重予以罚款、拘留；涉嫌刑事犯罪的，人民法院应当将犯罪线索移送公安机关。 诉讼代理人、证人、鉴定人等诉讼参与人适用前款规定。 案外人等通过虚假诉讼等方式致使执行标的无法执行或者价值减损等，给申请执行人造成损失的，应当依法予以赔偿。”